住宅ローンの金利はどうなる⁉

query_builder 2024/03/29
相続任意売却住み替え

こんにちは。さいたま市の不動産売却相談センターの中村です。


桜の開花を待ちわびる季節となりました。ようやく春本番となりそうな今日この頃です。


そんななか、先ごろ、日銀が異次元緩和から普通の金融政策へと大転換を行ったのも記憶に新しいと思います。

今回は、住宅ローンの金利決定のメカニズムや今後の金利上昇への備えについて解説したいと思います。

金利上昇への備え

金利決定のメカニズム

住宅ローンの適用金利は店頭金利から、優遇金利幅を差し引いたものになります。

多くの金融機関は住宅ローンの金利決定に長短プライムレートを参照すると言われています。


短期プライムレートは、無担保コールレート(翌日物)の影響を強く受けると言われています。


金融機関それぞれが独自に決定するものですが、某大手銀行では、変動金利型の金利を決定する際に短期プライムレートに連動して決めていると言われています。


今回、日銀が17年ぶりに利上げしたことになります。こうした「普通の金融政策」へと転換したことで、銀行に預金した際の金利が今の20倍(0.02%)となる恩恵がある反面、住宅ローンの金利上昇が懸念されます。

変動金利型住宅ローンのルール

日銀の金融政策の転換により住宅ローンの金利動向が気になるところですが、「変動金利型住宅ローン」で注意しなければいけないのが、多くの金融機関が取り扱っている5年ルールと125%ルールというものです。


一般に変動金利型で5年ルールというものは、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないというものです。

また、125%ルールというのは、変動金利型で金利が上昇しても、6年目以降は元の返済額の125%までしか増えないというものです。

これらのメリットは、変動金利型で借り入れ後に金利が上昇しても、返済中の家計の収支について大きく変動せず、ゆっくりと家計の見直しを進めることができるというものです。


一方で、変動金利型のデメリットは、仮に金利が上昇し利息の支払いが増加した場合、未払いの利息が発生する可能性があることです。

結果的に総返済額が大きくなることにも注意が必要です。


最近では、これらのルールを撤廃した商品を提供する金融機関も増えています。

金融機関から見ると、5年ルールや125%ルールというのはコストがかかっていることになります。

逆に、このコストをなくせば、優遇金利幅を拡大できるメリットがあります。

これから、住宅ローンを借り入れしようとする方は、商品の内容を確認する必要があります。

金利上昇への備え

変動金利型住宅ローンを利用した場合、金利上昇に対する一般的な対応策は「繰り上げ返済」をするか、「借り換え」るかの大きく2つの方法が考えられます。


ここでは、次の4つの対応策について考えてみます。


①資金余力を高める(預貯金を増やす、将来収入を増やす(賃金上昇、定年、退職延長)など)

②全額完済を含めて繰り上げ返済の実行

③「変動金利型⇒固定金利型」、「変動金利型⇒変動金利型」などで借り換える

④リフォームなどで不動産価値を高める(将来売却する前提で資産性を高める)


つまり

資産価値(不動産・金融資産・将来の収入)>負債価値(住宅ローン・将来の支出・その他のローン)

このように目指すべきは、この資産価値と負債価値の合計を比較した時に、資産価値のほうが大きい状態になっていれば安心ということになります。

変動金利型で借りている方にとって金利が上昇すると、負債価値の住宅ローンの部分が拡大します。

その際の資産価値の拡大をどうするか。

将来収入の拡大、金融資産の拡大、不動産価値の拡大という対応策が必要と考えます。

また、負債が増えた分、別の負債を減らせばいいということであれば、将来の支出を減らして節約する方法や、繰り上げ返済・借り換えという、資産も減るが負債も減る方法もあるかと思います。

このように資産価値と負債価値の関係を維持していくことが重要です。

借り換えと繰り上げ返済の選択

住宅ローンの商品選択における悩みは、変動金利型で借りた際に金利上昇に耐えられるのか?ということだと思います。

問題点を整理すると

①新規借り入れや借り換えの場合、変動金利型は住宅ローンの返済額は相対的に少ないが、金利が上昇すると、返済額が大きくなる恐れがある点。

②一般的に、金利が上昇するときは借入期間の長い金利から上昇するため、金利上昇が始まってから、変動金利型から固定金利型に変更しても遅くなる点。

③将来の金利上昇を予測するのは難しい点。


そこで変動金利型住宅ローンの利用者が、このような問題点や将来の不安について事前に備える3つのポイントを紹介します。


①「変動金利型」または「組み合わせ商品(ミックスローン、固定期間選択型)」を選択する。

②固定金利型を契約した気持ちで、返済額の差額分を預貯金等で積み立てる。

③金利上昇した際に、積み立てた預貯金を繰り上げ返済に充てる。

繰り上げ返済をする場合、住宅ローン減税の期間が終了した後に行い、住宅ローン減税のメリットを享受するとよいでしょう。


また、変動金利型の住宅ローンの金利変動リスクへの対応策として借り換えが考えられますが、一般に、借り換えが経済的に効果を持つ場合は、優遇金利幅が十分拡大する局面です。

つまり、基本的には金利低下局面で固定金利から固定金利への借り換え、変動金利から固定金利に借り換え、または、組み合わせ商品に借り換え、固定金利から変動金利型に借り換える場合です。


但し、借り換えに必要な手数料を含め総返済額が少なくなるか検討することが重要です。

まとめ

昨今の住宅ローンの適用金利が低い水準で推移しているなかで、日銀の金融政策の一部修正もあって、変動金利型と固定金利型の金利差が拡大しています。このため、住宅ローン利用者は、金利のより低い変動金利型の住宅ローンを選択する傾向が高くなっています。

変動金利型か固定金利型かの選択は、利用者のリスク許容度に応じて選択すべきです。

仮に、将来の金利上昇に備えるには、借り換えよりも、繰り上げ返済で対応するほうが効果的と考えられます。


これから住宅ローンを利用して住宅の購入を考えている方は、将来のライフプランに沿って、資金計画を立てるとよいでしょう。


当社では、資金計画のご相談から、おうち探しまで、お客様目線にたってお手伝いできればと考えております。

お気軽にご相談ください。



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