不動産売却時の税金⁉さいたま市の不動産売却相談センター | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

所有する建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得と言います。

この譲渡所得には税金（所得税と住民税）がかかります。

譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から必要経費を差し引いた金額です。

必要経費とは、その不動産を買ったときの代金とかかった費用（取得費）および売却にかかった費用（譲渡費用）です。

なお、この計算の結果がマイナスになる場合は税金はかかりません。

土地の取得費については購入代金そのままですが、建物は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。譲渡所得を計算するには、売却によるお金の出入りを正確に整理・記録しておき、どの費用を加えてどの費用を差し引くのかを正しく知っておく必要があります。

■必要経費

〇取得費（その不動産の取得にかかった費用）

・購入代金や建築代金（建物は減価償却費相当額を差し引く）

・取得時に支払った仲介手数料

・契約書の印紙税

・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）

・不動産取得税　などとなります。

〇譲渡費用（売却の際にかかった費用）

・売却時に支払った仲介手数料

・契約書の印紙税　などとなります。

収入金額（売却金額）ー必要経費（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得

なお、古くからの持ち家などで取得費がわからない場合は、取得費を売却金額の５％として計算しても構いません。

不動産を売却した時の譲渡所得は、所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20％です。

この2つの区分は、転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

■譲渡所得3,000万円の場合、税額はこれだけ変わります

短期譲渡所得→3,000万円×39%＝1,170万円

長期譲渡所得→3,000万円×20％＝　600万円

税額の差額は、570万円になります。

不動産の売却に対する税金には、負担を軽減できるさまざまな特例が設けられています。

特にマイホーム（居住用不動産）の売却の場合、売却代金は買い換えやその後の生活などで必要な資金でもあることから、より有利な特例が用意されています。

代表的なものに、売却時の3,000万円特別控除、買い換え時の居住用財産の買い換え特例などがあります。

こうした特例を使えるかどうかで、税金は大きく変わります。

■「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、

　マイホームの売却なら譲渡所得から3,000万円を差し引けるという特例です。

譲渡所得が3,000万円までなら、税金がかからないことになります。ただし、セカンドハウスや賃貸用のマンションなどは対象外です。

所有期間を問われないため、利用しやすい特例です。

また、マイホームの所有期間が10年を超えていれば、軽減税率が適用されます。

（所有期間10年超の軽減税率）

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常20％（長期譲渡所得）の税率が14%になります。この軽減税率は、3,000万円特別控除と併せて利用できます。

■「居住用財産の買い換えの特例」とは

　マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益

　（譲渡所得）に対する税金を繰り延べできる特例です。

この特例により、買い換え時の税金を軽減できます。所有期間が10年を超えていることが条件です。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく、繰り延べ（先送り）されるということです。

今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い換えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの金額により変わります。

元のマイホームより新しいマイホームのほうが高いか同額なら、税金は全額繰り延べとなります。

新しいマイホームのほうが安い場合は、その差額に税金がかかります。

居住用財産の買い換え特例は、3,000万円特別控除（および所有期間10年超の軽減税率）との併用ができません。

特例の適用を受けるには、確定申告が必要となります。

また、適用条件や特例を受けた際の注意したい点等があります。

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