任意売却の基礎知識ⅲ　さいたま市の不動産売却相談センター | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

任意売却のメリットは、前回のブログでお話ししましたので、今回は、「任意売却のデメリットと競売のメリットとデメリットについてお話いたします。

任意売却のデメリットは、どんなことでしょう？

というご質問をよくお聞きします。

相談者側からみた場合のデメリットを挙げてみましょう。

①はローン破綻の事実が個人信用情報に登録されてしまうことです。

任意売却の手続きを進めるためには、住宅ローンを滞納し、期限の利益が喪失され、代位弁済後に行われるため、このプロセスは必ず生じます。

その結果、新たにカードを発行することや新たにローンを組むことができなくなります。それが②のデメリットです。

ただし、個人信用情報への登録は、一定期間経つと消滅します。

③任意売却をする時点で残債務の返済方法が確定しないことがほとんどのため、任意売却後に交渉していかなくてはなりません。

また、法的整理を選択しない場合は私的に自ら返済計画を債権者と協議していくことになり、債権者がサービサーに債権譲渡する可能性もあり、不確定要素があり不安は残ります。

④競売の落札前に任意売却を終えなくてはならないため、任意売却後に親族間売買やセール＆リースバック等で住み続ける場合を除き、退去をしなくてはなりません。競売の場合は、落札後、強制執行が行われるまでは住み続けることができます。

次は競売のメリットについてお話いたします。

①ですが、これは競売が裁判所の手続きに沿って進められるため、競売の開始から落札までに半年ほどの期間を要します。

その為、少しでも長く愛着のある我が家に住んでいたいといった切実な思いのある債務者の場合、メリットとなると思います。

②は東京都心部のような特殊な場所では、競売の落札価格が市場価格を上回ることがあります。その場合は、競売のほうが債務の圧縮に役立つという状況が生まれます。

③支払いが不能で売却したくても、共有名義人が行方不明の場合や多額の税金の差押えで任意売却できない場合でも競売であれば強制的に売却が進むので、不動産を手放すことが可能になります。

④部屋の内見や契約手続き等ができない、したくない、面倒くさいという場合でも競売なら自ら何か手続きをしなくても退去するだけで終わります。

続いて競売のデメリットについてお話いたします。

①一般的に競売の場合、転売目的で入札に参加してくる不動産業者が多いため、市場価格よりかなり低い価格での入札が多くなります。

その為、落札価格も低くなりがちで、債務者にとっては、多額の残債が発生する可能性が高くなります。

②は競売のシステム上、立退料や引っ越し費用など認められないため、家を取り上げられたうえに、多額の残債が発生するという悲惨な状況になりがちです。

引っ越し資金がなくて明け渡し日を過ぎても家に残らざるを得なくなると、④の強制執行になる可能性も高くなります。

③任意売却であれば任意売却するまでに生活状況などの告知がされているので、債権者との返済計画が事前に立てられるケースもありますが、競売の場合、落札後は債務者自身で債権者と一から交渉していく必要があります。払わずに無視していると給料などを差し押さえられてしまうこともあります。

⑤家族や近所に知られてしまう可能性が高いです。うわさが広まり住みにくくなったり、仕事が続けられなくなったりすることもあり得ます。

⑥⑤も含めて債務者の意思に反して強制的に物事が決められていくため、精神的なダメージが積み重なることを意味しています。これが再出発の妨げになるケースも多く見受けられます。

⑦競売申し立て費用は、債権者が競売申し立て時に裁判所に払うものですが、競売が終了すると債権者から債務者に請求されます。

競売申し立ての債権額にもよりますが、６０万円〜２００万円と多額です。

また、競売になると落札者が代金を納付する日まで14.6％もの遅延損害金がかかってきます。当然、債務残高が増えることになるので、残債の返済がますます苦しくなります。

「強制執行」とは、裁判所の判決などで確定した私人の請求権を、当事者の申し立てに基づいて国が強制的に実現する手続きのことです。

分かりやすく言うと、裁判所の判決や和解書、公正証書などがあると、必要な手続きを踏めば、個人の財産を国が取り上げ債権者に配当することができるというものです。

不動産の差押えや競売、不法占拠者の排除などは全て強制執行によって行われます。裁判所の判決が重みをもっているのは、この強制執行と連携しているからです。

強制執行は個人の基本的な権利を侵害するものですから、その実行には厳しい前提条件が設けられています。

まず裁判所の判決文や和解書、予め作成された公正証書といった権利の存在を公的に証明する文書が無ければ強制執行は行えません。

次に、実際に強制執行を行うための「執行文」というものが必要となります。

これは裁判所の書記官や公証役場の公証人が作成します。

そして強制執行を行う前には、債務者に権利の存在を公的に証明する文書を送って通知しなければなりません。これは裁判所や公証人役場からの送達となり、併せて送達証明書を発行してもらいます。

このように競売で強制執行されると、もうどうすることもできません。

前向きな気持ちを持って再出発するには、こうなる前に任意売却をお勧めします。

さいたま市の不動産売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

本日も、当社のブログをご覧いただきありがとうございました。

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