任意売却の基礎知識 | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

任意売却とは、「任意」という言葉が一般の「売却」の前につくので、所有者の意思で行われる売却を意味します。したがって、大きくとらえれば、一般の売却も「任意」の売却ということで任意売却と言えるでしょう。

ただし、ここでいう「任意」は、「強制」という言葉との対比において使用されるもので、強制的な売却（競売）によらずに所有者の意思で売却し、その売買代金の中から債権者に配当していくという意味で使われています。

また、一般の売却と大きく違うことの一つとしては、担保不動産が担保価値を下回っており、売却をしても担保が全額返済できない場合でも、担保権（抵当権、根抵当権等）が解除されて、売却できることです。

一般の売却では、原則として担保権の全額の返済がなくては担保解除に応じてもらうことができません。

その場合、担保権者は担保物件を換価するため、裁判所に競売の申し立てをして、強制的に売却することができます。

競売は、一般的には市場価格の７〜８割程度での売却となるため、所有者（債務者）にとっても担保権者（債権者）にとっても利益が少なくなる可能性があります。

そのため、「任意」で売却することで一般市場にて売り出すことが可能となり、市場価格での取引ができ、債務者、債権者のメリットにつながる売却方法が「任意売却」です。

マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを組みます。しかし、様々な理由から住宅ローンの支払いができなくなり、せっかく手に入れたマイホームを売却せざるを得なくなった人が出てきています。

その数はローン返済している世帯のおよそ５％、実に数にして年間２０〜３０万世帯であるといわれています。

本来、借金が決済できなくなった場合は担保を相手に渡すことで借金を帳消しにします。住宅ローンの場合は家が担保ですから、家を手放せばローン債務は無くなりそうに思えますが、実際はそうではありません。家の担保価値がローン残債額を大きく下回っていることが多いため、家を失っても、なお多額のローンが残ってしまうことが多いのです。

このような状態を「オーバーローン」といいます。

「家を手放しても、まだ借金が残る」という事実は、ローンの支払いが苦しくても家を手放すことができない人を多く生んでいます。そのことが過重労働や心の病などの原因となり、債務者を負のスパイラルに巻き込むケースが少なくありません。

住宅ローンの支払いができなくなる原因は色々あります。勤務先の破綻や経営不振、多重債務、返済計画の甘さ、病気やケガ、家族の看護や介護、離婚、高齢化などがあります。そして日本の少子高齢化と雇用の二極化などから、その原因は増えることはあっても減ることは考えにくく、不良債権は増え続けると言われています。

ローンの引き落とし口座に現金がなく返済が滞ると、通常は「再引き落としの案内」「督促の電話」「振込用紙の送付」「手紙と電話による何度かの督促」「代位弁済手続き開始の予告」「競売決定通知の送付」の順に手続きが進みます。

それまでの間に債務者が何もしない、あるいは有効な手立てを講じないでいると競売がが進み、驚くような低価格で家が売られてしまったりすることがあります。

そして後の残るのは多額の残債。

家を失い、借金だけが残るという最悪の事態です。

手遅れになる前に、当社にご相談ください。

今回も、さいたま市の不動産売却相談センターのブログをご覧いただきありがとうございました。

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