借地権付き建物の売買。さいたま市の不動産売却相談センター
こんにちは。
さいたま市の不動産売却相談センターの中村です。
いつも当社のブログをご覧いただきありがとうございます。
今回は、借地権付き建物の売買を行う場合のローンについてお話ししたいと思います。
借地権付き建物の売買場合、買主はローンを使えるのか⁉
買主の信用力⁉
借地権付き建物の売買のご相談から、媒介を当社でお引き受けするケースがありま。
購入希望者から購入申し込みを(買付証明)いただき、ローンの事前審査を行いますが、なかなか銀行が融資を渋るケースが多々あります。
その理由として、物的担保(抵当権)が建物だけになるということのほか、その借地権も地代の滞納があれば、借地契約そのものが解除される可能性もあるからです。
そのような理由から、買主に相当な信用力がないと融資されないケースが多いです。
金融機関は何を担保にするのか。
そもそも借地権付き建物の売買の場合に、金融機関は何を担保にするのか。
通常は建物に抵当権を設定し、建物の火災保険契約に基づく保険金請求権に質権を設定するという方法がとられますが、そのほかに、借地権者(買主)の地代の滞納等による借地契約の解除や競売の際の債権回収を円滑に行うため、地主(土地所有者)からあらかじめ、借地契約の解除前に抵当権者(金融機関)に通知してもらうことや、競売により第三者に建物の所有権が移った場合に、その借地権の譲渡についての承諾を得ておく方法がとられています。
なお、金融機関によっては、地主が法人の場合にはローンの取り扱いをしないところがあります。
借地権付き建物の担保評価をするときは、通常建物価格より借地権価格のほうが高いので、賃借権にも抵当権が設定できれば、債権者(金融機関)にとって好都合となりますが、現行法制下においては、賃借権に抵当権を設定することができません。(ただし借地権が「地上権」の場合には抵当権が設定できる。)
しかし、賃借権そのものに抵当権を設定することはできなくても、借地上の建物に抵当権を設定することができます。
そして、その借地上の建物に抵当権を設定したときは、建物に対する抵当権の効力が賃借権にも及ぶというのが判例によって確立された理論となっています。
したがって、金融機関としては、この判例理論の上にさらに債権回収の万全を期すために、先に書いたような債権保全策を取ったうえで、ローンを実行しているということになります。
競売に出ている借地権付き建物を購入する場合の留意点
建物に対する抵当権の効力は、土地賃借権に及び判例にもあるように建物を競落した競落人(買受人)は、敷地に対する賃借権も取得しますが、当該賃借権の承継については地主の承諾が必要となります。
地主から承諾が得られないときは、競売代金の納付後2カ月以内に、裁判所に賃借権譲渡の許可の申し立てをしなければならないことに注意が必要となります。
このように、借地人が借地権を第三者に譲渡する場合、地主さんの承諾を得る必要がありますが、その承諾を取るにあたって地主へ支払われる譲渡承諾料の相場としては、借地権価格の10%程度が一つの目安と言われています。
また、借地上の建物を建て替えたり、増改築をする場合にも、地主さんからの承諾が必要で、承諾料を支払うことになります。
借地権付き建物の売買の場合、融資を受けられなかったり、地主さんへの承諾料といった負担があったりで、いろいろと難しい案件が多いですが、まずは、どんなことでも構いません。お気軽にお問い合わせください。
お待ちしております。
今回も、さいたま市の不動産売却相談センターのブログをご覧いただきありがとうございました。
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