2023年　マンション市場のキーワード　（さいたま市の不動産売却） | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

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今回は、2023年マンション市場についてお伝えいたします。

キーワードは『都心大型物件』です。

予想では、2023年首都圏マンションの発売戸数は３万2000戸となり、2022年に比べ8.2％増加する見込みです。エリア別の内訳は、都区部１万4000戸（前年比29.7％増）、都下2500戸（前年比5.9％増）、神奈川県7500戸（前年比1.3％増）、埼玉県4000戸（前年比15.2％減）、千葉県4000戸（前年比6.8％減）で、都区部が3割近く供給を伸ばすと予想されます。その要因はまさに「都心大型物件」の供給ラッシュにあります。

●供給ラッシュが市場を牽引・発売戸数を押し上げ

東京都港区では、「三田ガーデンヒルズ」（14階建・総戸数1002戸）の販売が2月にスタート。同新宿区では4月に「パークタワー西新宿」（40階建・総戸数470戸）が販売予定で、湾岸エリアでは6月に「HARUMI FLAG」（同中央区）のタワー棟「HARUMI FLAG　SKY DUO」(50階建×2棟・総戸数1455戸）、夏には同じ中央区で「グランドシティタワー月島」（58階建・総戸数1285戸）の販売も動き出します。

その他にも大型物件が複数控えて、2023年はこれら都心の大型物件が市場を牽引し、首都圏全体の発売戸数を押し上げることになるでしょう。

●2022年は首都圏の契約率は7割超

2022年を振り返ってみますと、首都圏の年間の発売戸数は２万9569戸で、前年の３万3636戸に比べて4067戸、12.1％減と2年ぶりの減少、2020年の２万7228戸以来、２年ぶりの３万戸割れとなりました。そのうち、年末までに契約に至った戸数は２万5637戸で、年間契約率は86.7％。2年連続で年末時点の契約率が80％超えとなりました。

発売戸数をエリア別に見ますと、埼玉県（4716戸、同6.0％増）が唯一増加したものの、都区部が18.8％減の１万797戸と落ち込み、都下（2360戸、同19.2％減）神奈川県（7403戸、同14.0％減）、千葉県（4293戸、同1.6％減）と軒並み減少しました。

初月契約率の平均は70.4％と前年の73.3％に比べて2.9ポイントダウンしましたが、2年連続で70％台を記録しました。エリア別では都区部69.2％（同3.3ポイントタウン）、都下64.9％（同9.9ポイントタウン）、神奈川県72.4％（同0.6ポイントアップ）、埼玉県69.9％（同0.7ポイントタウン）千葉県73.1％（同7.2ポイントタウン）と、神奈川県と千葉県の2エリアが70％を超えました。

12月末の在庫は5919戸で、前年末から929戸減少。2013年（5090戸）以来の5000戸台となっています。

2022年は急激な円安やロシア・ウクライナ情勢の影響などで、建設資材の価格高騰や納期に遅れが生じてしまい、工期の見通しが立てられず、先行きが不透明になっていました。それらを鑑みたマンションデベロッパーは発売を急がずに、慎重に市場を見極めるスタンスに転換したことにより、首都圏では発売戸数が減少に転じました。

エンドユーザーの動きを見ると、コロナ過を経て新しい住宅ニーズの動きが郊外部を中心に活発であった2021年ほどの勢いは衰えたものの、2022年単月で見ても首都圏では12ヶ月中6ヶ月が初月契約率70％を超えたことから、引き続き需要は堅調であったことがうかがえます。

●価格上昇にユーザーがついてこれるか

首都圏における2022年の戸当たり平均価格は6288万円で、前年（6260万円）に比べ0.4％上昇、㎡単価も９５万1000円で前年（９３万6000円）から1.6％上昇しました。戸当たりは４年連続、㎡単価は10年連続の上昇で、いずれも1973年の調査開始以来の最高値を更新しています。地域別に見ると、都区部は平均価格が8236万円（同0.7％下落）、㎡単価は１２８万8000円（同0.5％上昇）でした。

また、億ションの発売は2491戸で、前年（2760戸）に比べ269戸、9.7％の減少です。

ちなみに、最高額は「ザ・パークハウスグラン三番町26」（東京都千代田区、総戸数102戸）の11億5800万円でした。

2023年のマンション価格は、建設資材や人件費などの高騰から建設コストが一段と高まり、さらに都心の大型物件の需要が増え都区部の供給シェアが高まることから、2022年をさらに上回る可能性が高いでしょう。

都心の物件は依然として人気が高く、高値でも販売が堅調に推移することが予測されますが、その周辺部や郊外のマンション購入を検討されているユーザーが価格上昇にどこまで付いてこられるかが注目されます。

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