任意売却って⁉さいたま市の不動産売却相談センター | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

所有不動産を売却した資金で、住宅ローンの残債務を完済できる場合「アンダーローン」といいます。

冒頭でお話しした、お客様のご相談例のように、売却しても、住宅ローンの残債務が完済できない場合は「オーバーローン」となります。

したがって、差額の不足分は現金を用意しないと抵当権を抹消してもらうことができません。

すなわち、売却できないということになります。

住宅ローンの返済が滞ると抵当権者たる金融機関が抵当不動産から被担保債権の回収を図ります。

分かりやすく言いますと、抵当不動産を売却する手続きを取ります。

被担保債権を回収する方法としては、

①民事執行法等による担保権の実行で法に定める権利行使手続き。

いわゆる「担保不動産競売」です。

②法定手続きによらないで、任意的に担保の処分を行う。

これが、任意売却です。

つまり、任意売却とは抵当不動産を競売という法的手段によらず、所有者が任意で売却し、売却代金から抵当権者等が債権を回収して、抵当権等を解除してもらうことです。

■担保不動産競売

①競売申し立て（抵当権者）に対し裁判所は競売手続きを開始し目的不動産を差押えます。⇒競売手続き開始決定

②入札を行い買受人へ売却されます⇒換価

③買受人が納付した代金は、債権者の財源になります⇒配当

このように、競売手続きの場合、裁判所が法律上の手続きに従って、強制的に差押え、換価、配当の手続きを行います。

つまり、競売の場合、所有者の意思は、全く反映されません。

■任意売却

所有者に抵当不動産を売却してもらい、売却代金から債権者へ配当します。

この辺りは、競売と同様ですが、競売に比べて次のようなメリットがあります。

①自らが納得して売却できる

⇒競売の場合、所有者の意思に基づかず強制的に売却されることになるが、任意売却の場合、早期・有利な債務整理に結び付き、所有者を含め債権者全員が納得して売却するので、しこりを残すことが少ない。

②対外的に内密に行える

⇒競売手続きにおいては、目的不動産の情報が裁判所に掲示され、インターネットや不動産競売物件情報誌にも掲載される。

これに対し、任意売却は、買受人が決まれば対外的に内密に手続きを進めることができます。

任意売却を行ううえで、所有者様の協力無くして任意売却は成り立ちません。

また、債権者様にも任意売却の合意が必要となります。

当社、さいたま市の不動産売却相談センターでは、所有者様の立場に立ち、債権者様へ誠意をもって交渉するスタッフ（任意売却取扱主任者）がおります。

住宅ローンの返済が難しくなってきた、あるいは延滞が続いているといったお悩みをお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。

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