所有者不明土地のルール改正⁉さいたま市の不動産売却相談センター | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

「所有者不明土地」とは、以下の２つの条件に合致した土地のことをいいます。

①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

②所有者が判明していても、その所在が不明で、所有者に連絡がつかない土地

たとえば、地方に住む両親が亡くなり、住んでいた家が空き家になったものの、すでに子供は埼玉県に住んでおり、そこで生活基盤を築いているため、実家に戻ることは無いといったケースです。

本来なら、両親が亡くなって実家を相続するに際して、相続による不動産の所有権移転登記をしなければならないが、これまではその申請を出すか否かは所有者の任意とされてきました。

また、所有権移転登記を行ったとしても、罰則規定は設けられていませんでした。

そのため、相続人である子供が実家から遠く離れた地域に生活基盤を築いているような場合、わざわざ実家を相続するメリットがないときは、登記をしないまま放置し続けてしまうケースもあります。

そうした結果、相続が発生した直後であれば、比較的、相続人を特定しやすいのですが、相続登記をしないまま、子供から孫へ、孫からひ孫へ代替わりが進んでいくと、やがてその土地の所有者が誰なのかわからなくなってしまうことになります。

あるいは所有者が登記されていても、その所有者が引っ越してしまい、それが繰り返されるうちに所有者が不明になってしまうケースもあります。

「所有者不明土地」には、次のような問題をはらんでいます。

①「土地が荒れる」という問題です。

所有者が不明ということは、その土地を管理する人がいないことを意味します。その結果、歳月の経過に伴って、草木が伸び放題になり、どんどん荒れ地になっていきます。

そうなると、隣地に住んでいる人の敷地内にまで、枝葉が伸びていき迷惑を被ることがあります。

②「治安の悪化」という問題です。

これは空き家問題でも常に取り上げられますが、家屋が残されたままの状態で所有者不明土地になると、第三者が不法侵入してそこに住んだり、空き地であれば産業廃棄物を置かれたりする恐れがあります。近隣住民にとって、これらは治安の悪化以外の何物でもありません。

③「土地取引の停滞」という問題です。

土地の所有者がわからない状態で、その土地を勝手に売買することはできませんし、所有者に無断で建物を建てるわけにもいきません。

当然、所有者が誰なのかをたどるにしても、行方不明になっている所有者を探すにしても、多大な手間とコストがかかってしまいます。必然的に、その土地活用は難しくなります。

以上の３点が大きくいって「所有者不明土地」の問題と言ってもいいと思います。

この問題が全国規模で深刻化する前に、「所有者不明土地」の拡大を防止することを目的にして行われたのが「民法等の一部を改正する法律」ならびに「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の制定です。

これにより、「相続登記の申請の義務化」が２０２４年４月１日から施行され、「住所等の変更登記の申請の義務化」は２０２６年４月までに施行されることになりました。

「相続登記の申請の義務化」は、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならず、違反した場合は、１０万円以下の過料の適用の対象となります。

また、「住所等の変更登記の申請の義務化」については、登記簿上の所有者が住所等を変更した日から２年以内に、住所等の変更登記の申請をしなければならず、違反した場合は、５万円以下の過料の適用の対象となります。

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