土地の相続税評価について（さいたま市の不動産売却センター） | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

こんにちは、さいたま市の不動産売却相談センターです。

いつもご覧いただきありがとうございます。

今回は、相続での宅地や駐車場などの「土地」はどう評価するのかお伝え致します。

相続税の申告で最も厄介なのが、土地の相続税評価額の計算でしょう。

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。どちらの方法を使うについては、その土地の所在地によって決まっているので、相続人は選択できません。

路線価方式は、路線価が決められている地域の評価方法です。倍率方式は、路線価が決められていない地域の評価方法です。路線価方式と倍率方式の具体的な評価方法を解説いたします。

●路線価方式（国税庁路線価を使う方法）

路線価方式とは、国税庁が年に一度定める「路線価」という指標を用いて土地を相続税評価する方法です。

相続する土地が路線価地域と呼ばれる場所にあれば、路線価方式を用います。また、対象の土地が市街地や住宅地にあるときも、多くの場合路線価方式を用います。

路線価は、その道路に面する標準的な土地の1平方メートル当たりの価値を千円単位で表記しています。路線価を示す路線価図は、国税庁のホームページで簡単に確認することができます。

しかし実際は、土地の形はきれいな正方形の土地ばかりではありません。いびつな形をした土地が、きれいな正方形の土地と同じ路線価がついている場合に、使いやすい正方形の土地と使いにくいいびつな形をした土地が、同じ評価額になるのは不合理です。

そこで、路線価に面積を掛けて評価するだけではなく、土地の形状などを考慮して評価を補正・減額する補正率の規定が相続税法の中で複雑に定められています。この土地の評価を補正する規定が複雑であるため、土地の相続税評価は難しいといわれるのです。

いびつな形の土地の正確な相続税評価額を求める際には、「路線価×地積×補正率」という計算式を用います。

ちなみに、土地評価の概算額を知るという意味では、補正率を掛けない通常の計算（路線価×地積）でも十分です。

●倍率方式（固定資産税評価額を使う方法）

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税の評価額を求める方法です。

この倍率方式を用いる地域は人口が少なく地方や田畑・山林・原野などが多くの割合を占めます。

前述の路線価方式と比べると、あらかじめ分かっている固定資産税の評価額に一定の倍率をかけるだけなので、計算がとても簡単です。固定資産税の評価額は毎年4月頃に送付されてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼という土地の現状に応じて掛ける倍率が変わります。

このように倍率方式は、土地の形状などとは関係なく、倍率を掛けるだけで相続税評価額を求めることができます。これはもともと固定資産税の評価額に、土地の形状がいびつであることなどによる減額補正が考慮されているためです。

該当する土地の倍率については、路線価と同様に国税庁のホームページから確認できます。

倍率方式なら、初心者でも正確な相続税評価額を計算しやすいといえます。一方、路線価方式は土地の形状などによる補正が必要となる場合もあります。

・土地評価後、減額特例の適用もある

評価する土地の所在地により、路線価方式もしくは倍率方式を用いて評価額を計算したあと、条件に合えば減額特例を適用できる場合があります。

これは、小規模宅地等の特例の適用条件に当てはまる場合です

減額特例の適用については、適用可能か判断が難しい場合や計算も複雑です。なるほど早めに税務署などに行って、ご相談をすることをおすすめします。

もちろん、当社にお気軽にお問合せをしていただくこともおすすめします。

当社では、顧問税理士がお客様の内容ごとに丁寧にご対応させていただきます。

相続に伴う査定や売却などで、お悩みやご相談がありましたら、お気軽にさいたま市の不動産売却相談センターへお問い合わせください。

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