親から子供へ不動産を譲る際の注意点（さいたま市の不動産売却） | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

こんにちは。さいたま市の不動産売却相談センターの川又です。

今回は、親から子供に不動産を譲る（売る）際についてお伝え致します。

「親から子供へ不動産を安く売ってしまおう」

このような思いは良く分かりますが、後で税務署から「みなし贈与」と判断され、高い贈与税がかかることがあるので要注意です！

贈与とは、無償で財産を個人からもらうことです。個人からの贈与の総額が年間110万円（基礎控除額）を超えた場合、贈与を受けた人に「贈与税」がかかります。（法人から財産をもらう場合には所得税がかかります）

贈与税は、主に夫婦・親子・兄弟姉妹など血縁者の間での贈与にかかる税金なので注意が必要です。

親が子供に不動産を継がせたいからといって安易に所有権移転登記（無償で譲渡）を行うと、その時価から110万円を差し引いた金額に贈与税が課されてしまいます。

では、無償で譲渡するのではなく、格安で売った場合は❔

例えば、親が子供に時価2000万円の価値がある不動産を100万円で売ったようなケースです。

親　⇒　🏠（時価2000万円）⇒　子供　⇒（現金100万円）⇒　親

※不動産の時価は2000万円（1600万円以上が適正）だが、子供は100万円しか支払っていない。

このように、子供が著しく安い価格で不動産を購入した場合には「みなし贈与」と税務署に判断され、贈与税が課せられます。

みなし贈与とは、法律上だは贈与による取得財産に該当しなくても、実質的に贈与と同じような利益を受けたと見なされることをいいます。

問題は著しく低い価格が、どれくらいの水準かです。

裁判所の判例では、不動産の場合で時価公示価格と同水準から80％以上とされています。これを基準にすると、時価2000万円の不動産を子供に有償で譲渡する場合、適正な対価は1600万円以上であり、それ以下で譲渡したら、みなし贈与ということになります。

ちなみに、みなし贈与が成立するのは、あくまで個人間における直接的な取引のみです。当然ですが、会社などの法人のビジネスや、不特定多数の人が参加する上場株の取引などでは、みなし贈与は成立いたしません。

【みなし贈与が成立するケース】

・不動産を著しく安い対価で売買した場合

・株式（非上場）を著しく安い対価で売買した場合

・高額な動産を著しく安い対価で売買した場合

・生命保険の契約者、受取人を名義変更した場合

・無利息でお金を貸し借りした場合

・離婚の財産分与の割合があまりに多い場合

・納税義務を肩代りした場合

・借金などの債務を減額・免除した場合

・一時的に多額の現金を個人に預けた場合

みなし贈与は、なんらかの利益を得ることで気づかないうちに成立することがあります。

上記のケースで、特に気をつけなければならないのは、生命保険の名義変更です。

例えば、夫が加入している生命保険の契約者を途中で妻に変更したりすると、みなし贈与と判断されてしまいます。このよう場合は、死亡保険金、満期保険金などが支払われるタイミングで相続税や贈与税が課税されます。

被相続人（故人）が契約者となっている死亡保険金には、贈与税ではなく相続税が課されますが、この保険金を法定相続人が受け取った場合は1人当たり500万円まで相続税が非課税となります。一方、みなし贈与として死亡保険金を500万円受け取ると48.5万円（特例贈与の場合）の贈与税が課税されます。

個人間で110万円以上の利益を得る場合は、税理士先生に相談することをお勧めします。

私ども、さいたま市の不動産売却相談センターでは、不動産の査定や売却の相談だけでなく、税理士先生を交えてのさまざまなご相談も対応しております。

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