不動産の売却と買い換え | さいたま市で不動産売却に関するブログを随時更新し有益な情報を発信

「居住用財産の買い換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」とは

住宅の買い換えで、譲渡する日の属する1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡し、売却した翌年末までに、新たな新居（買い換え資産）を取得した際に、譲渡による収入金額が、買い換え資産の取得価額以下（売却価額≦購入価額）の場合は、

譲渡はなかったものとみなして税金がかからなくする制度です。

買い換えのケースでは、売却してすぐに新しいマイホームの購入資金が必要になるので、「将来もう一度売却する時まで課税を待ってくれる」という趣旨の制度です。

一方で、譲渡による収入金額が、買い換え資産の取得額以上（売却価額>購入価額）だった場合には、

「売却価額－購入価額」に対する売却益のみが課税対象となり、残りの部分は将来に繰り延べられます。

譲渡資産に対しての要件

①自分で済んでいた家屋やその家屋とともにその敷地などを売却した時

②所有期間が売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地ともに10年を超えていること

③売却金額が1億円以下であること

④売却する相手が、配偶者、直系血族、生計を一にしている親族、内縁の者、自らが経営する会社ではないこと

⑤令和5年12月31日までに譲渡すること

買い換え資産に対しての要件

①自分が住むための土地・家屋であること

②家屋の床面積が50㎡以上であり、土地は500㎡以下であること

③売却した年、もしくはその前年または翌年中に取得すること

④売却した年かその前年に購入した場合は、売却した年の翌年12月31日までに居住開始すること

⑤売却の翌年に購入した場合は、購入した翌年12月31日までに居住開始すること

⑥令和4年1月1日以後に行う譲渡に係る買い換え資産※は、一定の省エネ基準を満たすものであること

※買い換え資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合

なお、この特例の適用を受けるときは、

「居住用財産の3,000万円特別控除」（相続空き家の特別控除を除く）

「10年超所有の軽減税率の特例」の適用を受けることができなくなります。

また、特例を受けるには、確定申告が必要です。特例を適用して税額がゼロとなる場合にも申告をしなければなりませんので注意が必要です。

「居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除」の特例とは

居住用財産を買い換え、なおかつ、次の一定の要件を満たした場合には、居住用財産を売却した際の損失（赤字）を他の所得から控除（損益通算といいます）し、かつ、控除しきれなかった損失（赤字）は、翌年以降3年間を限度に繰り越すことができる特例です。

①令和5年12月31日までに建物または土地等を譲渡すること（住宅ローンがなくても可）

②売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていること

③売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に買い換え資産を償還期間10年以上の住宅ローンで取得し、売却した年の翌年12月31日までの間に居住するか、またはその見込みであること

④売却する相手が、配偶者・直系血族・生計を一にしている親族・内縁の者・自らが経営する会社ではないこと

⑤買い換え資産の家屋の床面積が50㎡以上であること

⑥繰り越し控除の適用を受けようとする年の年末に買い換え資産の住宅ローン残高があること

⑦その年の前年もしくは前々年における資産の譲渡につき、

「居住用財産の買い換えの特例」

「居住用財産の3,000万円特別控除」

「10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けていないこと

⑧繰り越し控除の特例を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

【損益通算と繰り越し控除の流れ】

⑤繰り越し控除

損益通算で控除しきれなかった譲渡損失の残額を、翌年以降最大3年間、他の所得から繰り越して控除

マイホームを売却した際に譲渡損失が生じた場合であって、新たなマイホームを買い換えることはなくても、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は、売却したときに生じた損失額を所得から控除することができます。控除しきれなかった譲渡損失の残額を、翌年以降最大3年間繰り越して控除することができます。

前述の「買い換えによる繰り越し控除」と同じ仕組みですが、

大きく違うのは住宅ローン等の残高と売却価格との差額が控除額の上限になることです。

①令和5年12月31日までに建物または土地等を譲渡すること

②売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていること

③売買契約締結日の前日において、その譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格がこの住宅ローン残高を下回っていること

④売却する相手が、配偶者・直系血族・生計を一にしている親族・内縁の者・自らが経営する会社ではないこと

⑤その年の前年もしくは前々年における資産の譲渡につき、

「居住用財産の買い換えの特例」

「居住用財産の3,000万円特別控除」

「10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けていないこと

⑥繰り越し控除の特例を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

当社不動産売却相談センターでは、買い換えに伴う査定や売却、新たな買い換え資産購入などのご相談も行っております。

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