不動産を売却すると税金がかかるってホント⁉(さいたま市の不動産売却))

query_builder 2022/10/01
相続住み替え空き家
不動産イメージ画像

こんにちわ。さいたま市の不動産売却相談センターの中村です。


個人が土地や建物などの不動産を売却した場合、税金がかかる場合があります。

不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金を「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されることになります。


今回は、不動産を売却した際にかかる税金と節税のために知っておきたい特例の基礎知識についてご説明いたします。


不動産売却時にかかる税金には、大きく分けて2つあります。それは、売却手続きにかかるものと、売却益が発生したときにかかるものです。


不動産売却手続きにかかる税金

印紙税

印紙税とは、売買契約等の締結時にかかる税金です。売買契約書等に貼付する印紙代になります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産などを登録する際にかかる税金です。登録免許税は、登記に際してかかる税金なので、登記事項があれば売主・買主の双方に発生するものです。

売主が売却物件購入時に住宅ローンを利用していれば、抵当権が設定されています。その抵当権を外すための「抵当権抹消登記」が、また、買主は不動産の所有権を売主から変更するための「所有権移転登記」やローンを利用して購入する場合は、「抵当権設定登記」にかかる登録免許税を負担します。

譲渡所得

譲渡所得を把握する

不動産売却で得た利益は、収入(所得)とみなされるため、所得税・住民税が課税されます。

なお、譲渡所得は、売却した金額の総額ではなく、売却した金額から、取得費用や譲渡費用といった経費を除いた額に応じて課せられます。


「譲渡所得」は、売却金額から必要経費を差し引いて算出します。


例えば、4,000万円で購入した物件が6,000万円で売却できたとします。

この場合、6,000万円から必要経費を差し引きます。

必要経費とは、取得費(取得するためにかかった費用)と譲渡費用(売却するためにかかった費用)をいいます。


譲渡所得金額の算出は、以下の計算式となります。


譲渡所得金額=譲渡収入金額ー(取得費用+譲渡費用)

取得費用

取得費用とは、売却した不動産を取得するためにかかった費用です。

・購入代金

・建物の建築代金(※減価の額を控除した額)

・土地の造成費用 等が、おもに取得費用に含まれます。

取得費がわからないときは5%ルールを適用

5%ルールとは、売却した土地建物が先祖伝来のものであるとか、購入した時期が古いなどのために、取得費がわからない場合には、売却代金の5%相当額を取得費とすることができます。

減価償却

減価償却とは、建物の価値が下がることをいいます。

土地の取得費は、原則として取得価額がそのまま取得費となりまが、建物の取得費は、新築(購入)時から売却までの、老朽化などによる建物の価値の減少額を控除します。


減価償却の額=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

※償却率とは、建物の構造や用途によって違います。


【取得費の計算例】

平成10年3月に3,000万円で木造の一戸建てを購入し、令和4年12月に売却した場合

減価の額:30,000,000円×0.9×0031×25年=20,925,000円

取得費 :30,000,000円ー20,925,000円=9,075,000円

建物の取得費(現在の建物の価値)は、 9,075,000円となります。

所有期間中の減価償却費相当額を購入した時の金額から、差し引いた額となります。

つまり、所有期間に応じて減価償却した残存価値だけとなりますので、注意が必要です。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用をいいます。

以下のような費用が譲渡費用に含まれます。

・仲介手数料

・建物の解体費用

・土地の測量等にかかった費用

・契約書に貼付した印紙税などです。

不動産を売却した時にもうけが出た時の税金

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産を売却した時に、売却益(もうけ)が出た時に、課税されます。

譲渡所得税は、分離課税という種類の税金なので、給与所得や事業所得などの所得とは別で計算します。

そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要になります。

また、譲渡所得税にかかる税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。

長期譲渡所得の税率

不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得の税率」が適用されます。


所得税:課税長期譲渡所得金額×15.315%

住民税:課税長期譲渡所得金額×5%

短期譲渡所得の税率

不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」の税率が適用されます。


所得税:課税短期譲渡所得金額×30.63%

住民税:課税短期譲渡所得金額×9%


売却不動産の譲渡所得税を計算する際の所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準としますので注意が必要です。


例えば2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却した場合、売却した年(2022年)の1月1日時点の所有期間は、4年9か月となりますので、短期譲渡所得となります。


所有期間が5年以下ですと税率が倍近く変わるので、売却時期についても注意が必要です。

税額の計算

課税譲渡所得金額は以下の計算式で算出します。


譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除=課税譲渡所得金額

となります。


次に、課税譲渡所得金額に税率を乗じて譲渡税額を算出します。


課税譲渡所得金額×税率(長期譲渡所得or短期譲渡所得)=譲渡税額


例えば、4,000万円で新築マンション(鉄筋コンクリート造)を購入し、下記の内容で売却した場合


・築年数:15年

・購入価格4,000万円のうち建物価格2,500万円

・取得費 :200万円

・譲渡費用:300万円

・売却金額:6,000万円


まずは、建物の減価償却費を算出します。


減価償却費=建物価額2,500万円×0.9×鉄筋コンクリート造の償却率0.015×経過年数15年=506万円


次に、取得費用の算出をします。


取得費用=不動産の購入費用4,000万円+取得にかかった費用200万円ー506万円=3,694万円


譲渡所得を算出します。


譲渡所得=売却価額6,000万円ー取得費3,694万円ー譲渡費用300万=2,006万円


例のケースの場合における譲渡所得は、2,006万円であることがわかります。

この譲渡所得から、「特別控除」を差し引いた金額に税率を乗じて譲渡所得税を算出します。


このあと、「特別控除」についての概要をご説明します。

節税のために利用したい特例

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームである土地や建物を売却したときは、税額を計算する際の譲渡所得金額から3,000万円の特別控除が受けられます。


居住用財産に限られますので、別荘などのセカンドハウスや投資用のマンションなどは対象にはなりませんので注意が必要です。


この特例は、所有期間の長短にかかわらず適用できます。

また、売却したマイホームが共有名義だった場合、各名義人1人につき最大3,000万円の控除を受けられますので、例えば、夫婦共有名義だった場合、合計6,000万円の控除が受けられることになります。

その他、適用要件があります。

空き家に係る特別控除の特例

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、被相続人が1人で居住の用に供していた家屋及びその敷地を相続した相続人が、一定期間に譲渡した場合で適用要件を満たす場合には、その家屋と敷地等を居住用財産とみなして、その譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。


この特例は、「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」(相続税額の取得加算)との選択適用となります。

その他、適用要件があります。

10年超所有の軽減税率の特例

正式には「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」といいます。


売却したマイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超える場合には、以下の軽減税率が適用できます。

その他、適用要件があります。

また、この特例は、「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例と併用が可能です。


課税長期譲渡所得(3,000万円特別控除後)の金額が6,000万円以下の部分に対しては、

所得税:10.21%

住民税:4%


長期譲渡所得の一般税率(20.315%)より6.105%の軽減になります。

買い換え特例

「特定の居住用財産の買い換え特例」とは、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年超の居住用財産を令和5年12月31日までに売却し、売却した翌年末までに売却代金より高い金額の新居に買い替えた場合は、譲渡はなかったものとみなして税金がかからなくする制度です。


買い換えのケースでは、売却してすぐに新しいマイホームの購入資金が必要になるので「将来もう一度売却する時までに課税を待ってくれる」という趣旨の制度です。


この特例の適用を受けるときは「居住用財産の3,000万円特別控除」(相続空き家の特別控除は除く)、「10年超所有の軽減税率」の適用を受けることができなくなします。

譲渡資産・買い換え資産ともに適用要件があります。

まとめ

特に注意したい点

特に、注意していただきたい点等を以下にまとめました。


※買い替えで売却益が出た場合に本来収める税金に対して減免の特例措置を使ったときには、新しく購入する住宅ローンには住宅ローン減税が使えません。


※居住用財産の買い換え特例は、一般的に「3,000万円控除の特例」との選択になりますが、どちらが有利かは一概に言えません。

次の売却など長期的な視野に立ち総合的に検討する必要があります。


※その他にも、マイホームの買い換えによる損失と、売却しても住宅ローン残高が残る人を救済する特例等があります。


※特例制度には適用要件等が定められており、また、毎年税制改正等がありますので、不動産売却の際に係る「税の相談」は、税の専門家である税理士等が対応しなければなりません。


当社では、顧問税理士が、お客様の内容ごとに丁寧にご対応させていただきます。また、税理士相談費用につきましては、当社負担とさせていただいておりますので、まずは、お気軽にお問い合わせください。


相続に伴う売却等でお悩みのご相談や、ご自宅の査定等、お気軽にさいたま市の不動産売却相談センターへ、お問い合わせください。


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